Choque no fluxo de caixa pós-chaves eleva inadimplência no crediário direto e afeta score no SPC
A combinação entre o elevado comprometimento do orçamento familiar, juros altos e o parcelamento da entrada pelas construtoras transformou o crédito imobiliário em ponto de atenção na economia de MS.
Embora a prestação bancária respeite as margens legais de comprometimento da renda, o acúmulo do financiamento com o boleto da entrada parcelada, o chamado crédito pró-soluto, provoca um choque no fluxo de caixa do comprador pós-chaves. Esse duplo compromisso colide com as despesas do dia a dia, elevando a inadimplência e degradando o score do consumidor.
Sob a ótica da proteção ao crédito, o endividamento imobiliário não decorre de calote prévio, mas da sobreposição de obrigações no curto prazo. Quando o comprador assume a prestação bancária e os boletos da entrada, a renda perde flexibilidade. O atraso na entrada afeta o histórico no Cadastro Positivo e restringe o acesso a outras linhas de crédito no comércio e nos bancos.
O representante do SPC Brasil e presidente da CDL Campo Grande, Adelaido Figueiredo, explica que a inadimplência na entrada nasce do estrangulamento financeiro que ocorre assim que a família ocupa o imóvel. Conforme Adelaido Figueiredo, o consumidor prioriza a parcela bancária para não perder a moradia, mas deixa de honrar a entrada e o cartão de crédito.
“O endividamento das famílias de menor renda não nasce de um calote prévio, mas de um choque de fluxo de caixa que ocorre logo após a compra. Embora a prestação principal do imóvel respeite o limite de comprometimento de renda, o grande gargalo está no parcelamento da entrada feito diretamente pela construtora”, destaca o representante.
Adelaido enfatiza que, quando a parcela do banco e o boleto da entrada vencem juntos, o impacto acumulado esmaga o orçamento familiar. Para mitigar esse risco e proteger as partes, o SPC Brasil desenvolveu soluções baseadas em inteligência analítica e no Cadastro Positivo. “Com ferramentas como o score comportamental multissetorial e os modelos preditivos de propensão à inadimplência, cruzamos o comportamento de pagamento do consumidor em vários setores antes da aprovação do negócio. Essa qualificação prévia protege o consumidor contra o superendividamento e evita que as empresas fiquem sem receber”, pontua Adelaido.
Na visão da análise econômica, o risco assumido pelas construtoras ao financiar a entrada sem garantias reais representa uma ameaça à saúde financeira da cadeia da construção civil. A economista Aline Moreira pondera que, ao contrário dos bancos, que contam com a alienação fiduciária do imóvel como garantia, a construtora não possui mecanismo de retomada do bem caso o comprador interrompa o pagamento da entrada parcelada. Essa ausência de garantia deixa as empresas vulneráveis à falta de caixa, reduzindo a capacidade de investimento e a continuidade de obras.
“As construtoras, quando assumem o risco do parcelamento pró-soluto, não têm a garantia do imóvel como o banco tem. Se a pessoa para de pagar, o banco pode retomar o imóvel, mas a construtora não pode fazer isso. Então, ela fica realmente com falta desse recurso no caixa”, analisa Aline Moreira. Conforme a especialista, essa descapitalização compromete a compra de insumos e a contratação de mão de obra. “Isso prejudica as construtoras, desde a falta de recursos para a construção até a manutenção de empregos. Pode haver redução nas contratações, gerando desaquecimento na atividade econômica”, alerta Aline Moreira.
Barreira ao financiamento
A conjuntura de juros elevados impõe barreiras ao acesso à moradia. Aline Moreira aponta que a Selic alta encarece o financiamento e exige maior entrada, forçando parcelamentos estendidos. A economista defende que a solução para conter a inadimplência passa pela educação financeira e pela redução dos juros.
“Precisamos de programas de educação financeira para ensinar as pessoas a fazerem um planejamento, a não adiantarem sonhos e a constituírem uma reserva econômica antes de adquirir o imóvel”, ressalta Aline Moreira. A economista acrescenta que os juros altos prejudicam as negociações. “O juro muito alto interfere na compra do imóvel e nos financiamentos. A tendência de redução da taxa de juros é fundamental para aliviar o orçamento das famílias e permitir negociações mais seguras”, conclui Aline Moreira. Diante de mais de 75 milhões de consumidores negativados no país segundo dados da CNDL(Confederação Nacional dos Dirgentes Lojistas), a integração entre análise preditiva de crédito e planejamento financeiro firma-se como caminho indispensável para garantir o acesso à moradia em Mato Grosso do Sul.
